《法师学习随笔》通往考研之路的小法师

1、判决书分析

　　最近房地产爆雷的事件特别多，主要是期房烂尾。但期房其实是最不应该烂尾的一个项目。他们之间的法律关系是这样的——
　　业主购买商品房、支付首付，开发商拿到了一部分价款，此时业主与开发商会签订一个《商品房预售合同》；业主用此合同以及房子作抵押，与银行签订借贷合同，然后银行将贷款转给开发商，业主向银行还贷。自此业主已向开发商履行了全部义务，开发商向业主交付房子后，双方债权债务关系消灭。在此过程中，为了保护业主的利益，以防开发商破产后房子烂尾，所以所有的钱款都应放在银行的监管账户中，等待房子交付后，再将钱款转给开发商。
　　这些烂尾楼的出现，原因恰恰在这，就是因为账户资金被挪用，房地产企业破产，没有资金可以维持后续工程正常开展。
　　针对此类情况如何在法律上寻找武器——判决书（编号在内容提要）
　　由于最高法近几年大力推展同案同判和类案同判，所以如果情况大致相同的时候，法院的判决是有一定的参考意义的（还要补充说明的一点就是这篇判决书不是我首先找到的，是行业内的各位前辈首先提出的，此处只是作一些个人的分析和看法）
　　这起案件经历了一审、二审、再审，最终最高法支持了一审法院的判决，撤销了二审法院的判决，也就是说最高法认为王忠诚等三位业主不应再向银行还贷。
　　本案中，三次审理法院查明事实一致，即王忠诚与开发商签订《商品房预售合同》，约定了价款、房屋的其他相关信息和交付时间。王忠诚支付了首付。同时，王忠诚等三人与开发商、银行签订了《借贷合同》，以房产作为抵押。王忠诚与开发商、银行签订了《抵押合同》，以该房产作抵押，约定：开放商交房须有银行的书面同意；开发商未按期交房影响银行利益时，开发商应代替王忠诚（业主）向银行的损失承担赔偿责任。
　　最高法对本案的分析：（这个分析顺序是我的逻辑顺序，非最高法的逻辑顺序）
　　本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。
　　逻辑是这样的，在商品房买卖合同中，业主履行房屋价款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行直接将业主的贷款支付给开发商，开发商实际占有使用，业主向银行还本付息。如果开发商交付房屋，那么各方权利义务平衡。
　　但实际情况是，开发商未交付房屋，构成违约，导致商品房买卖合同解除。抵押合同和借贷合同由于合同目的无法实现，所以也被解除。
　　根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”所以业主无需向银行还本付息，开发商需将贷款和之前收取的首付及其利息分别还给银行和业主。
　　在本案判决书的说理过程中也提到了格式条款和公平原则。
　　格式条款：如果免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，则该条款无效。
　　公平原则的体现：公平在于权利与义务关系平衡，如果开发商未交付房屋，则会导致业主、开发商、银行之间的权利义务关系不平衡，这种公平不能只体现在双方相对的合同之间，也要体现在三方关系之间。