《一路成长》穆小鱼

195、反击（二） 肖爱站在发

　　肖爱站在发言台又重新打开了叶麟刚刚所使用的PPT，播放至财务分析数据的页面，开始了她的阐述：“刚刚叶组长运用我们平时常用的项目可行性分析流程进行分析，得出的结论是：项目可行，总体向好，利润稳定。这个结论是利用各部门提交的资料得出的，本身并没有错，但我要在这里重新给大家算笔账，请看这张表，里面是该项目预计的全部收入和支出，抛开不定性因素，税后成本润率为18.44%，看似很高，但实际呢？”
　　肖爱打开另一套自己做的PPT，首页便是近三年来华腾集团单独或合作完成的全部地产项目的税后成本利润率对比表，继续说道：“这张表是真实的统计数据，三年来不分地域，华腾集团单独完成的开发项目成本利润均达到了35%以上，与其他房地产公司合作的项目也基本处于30%左右，只有与这三家公司的合作最终实现的利润率低于5%。可是同这三家公司的合作项目在初期的可行性分析方案中却都是预期可达近20%的，这个分析偏差太大了。今天我们分析的上海世纪联合地产开发有限公司正是这三家公司之一，这种赔本赚吆喝的买卖我都不会去做，华腾集团竟还在做这样的项目，原因值得深究！”
　　“那么接下来我针对该项目做出正式分析。”肖爱适时地打断议论声，“碧桂园项目本身设计理念就存在问题。房地产行业已经不再是传统的销售商品房这种单一的发展模式，已经平稳过渡到了集住宅、商业、物业于一身的房地产综合体系。但该项目通篇的设计中没有提到任何关于商业和物业的内容，也没有对应的预计支出，这本身就缺乏合理性。
　　其二，该项目面向的消费者层次缺乏前瞻性。近三年房价持续走高，节节攀升，即使上海的人口红利保障了住房的刚性需求，但至少过半数是负担不起的。为保障刚需，国家出台了各种政策，其中一项便是对平米数的限制。可是碧桂园项目定位为大平米高档住房，这不仅与政策相背离，同时也极大的限制了购买人群。况且我在这里还要问问该项目的设计人员，容积率已经达到2.5了，您还打算怎么布局成高档小区？”
　　“抛开项目本身，最大的问题还是这家上海世纪联合地产开发有限公司。”肖爱打开之前PPT中的公司机构评级，道：“这家单位所有的评级均为B级，是信誉良好单位，查看近五年对外公告的的审计报告，也没有问题。但是，将该公司五年公告的财务报表进行系统性分析后发现，该公司财务指标数据相互矛盾，资金缺口大，资金链已经断裂。”
　　肖爱讲到这里，全场哗然。如果真是资金链断裂的公司，那么这个项目可就不像表面上看到的那么简单了。
　　林会坐在角落，死死的盯着台上的肖爱，右手攥紧拳头，指甲深深的扎进手心。原本一切顺利的项目决策，竟突生变故，肖爱和叶麟显然早有准备，这第二个项目报告没有任何人提前知道，像这样思维缜密，数据充分的报告也绝不是一两天就能完成。一个在明面上带着全体组员按部就班的分析项目，另一个在暗处独自展开调查，所有人都被蒙在鼓里。
　　林会知道，这场仗，彻底败了！
　　与这家公司有关的两条内线，也彻底完了！

　　肖爱环顾在场所有人，认真观察，然后轻拍话筒，全场安静，注意力又集中回发言台。肖爱继续分析：“众所周知，企业有三方面资金需求，一是长期性资金需求，二是经营性资金需求，三是日常资金需求。将财务四张主表中的数据拆分来看，得到的对应资金供应和需求如下表，一目了然，长期性资金缺口存在巨大缺口，营运性的来源及支出几乎没有资金流动。一个合作多年的房地产公司，共同开发项目竟然没有运营现金流，只能说明一点，此公司仅作为了资金通道，资金具体去向不得而知。
　　我们再来看该公司的财务指标，该公司资产负债率为37.84%，处于行业较低水平，完全不具有偿付风险，但负债偿还率却小于1，说明企业该企业没有足够的现金偿付，可是在资产结构中流动性资产比重大于非流动资产，非常矛盾。总资产增长率指标大于1，说明此公司规模已经扩大，然而该公司的资金去向并不明确，无法分析。在诸多怀疑之下，我们最终采取ALT模型实证校验，得出最终结论：该公司由于长期被大量挪用资金，已导致资金链断裂。同时该公司具体经营业务是否属实，有待进一步验证。”
　　“综上所述。”肖爱抬眼，挑眉，嘴角微微扬起，一字一顿的说：“该项目不可行。”