《法考主观练习》姚尼斯

14、第 14 章

　　2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套（以下称01号房），价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。
　　2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。
　　2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋（以下称02号房），可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。
　　乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买01号房，要求甲按原合同履行。甲表示01号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月5日双方签订的合同，交付01号房，并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。
　　3月20日，丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。装修期间，A公司装修工人张某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000元。
　　5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器，B公司派员工李某上门安装。5月30日，李某从B公司离职，但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。丙对李某说：“热水器是你装的，出了问题你得去修。”维修处负责人因人手不够，便对李某说：“那你就去帮忙修一下吧。”李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。

　　1、01号的房屋的物权归属应当如何确定？为什么？

　　01号房屋的所有权归丙。
　　理由：就01号房屋，甲先出卖给乙，在为乙办理过户登记前，甲又将房屋卖给了丙，属于房屋的多重买卖，乙、丙谁能取得房屋的所有权，属于基于法律行为的不动产物权变动问题。本题中，甲、乙之间以及甲、丙之间的房屋买卖合同均有效（1），甲订立两个房屋买卖合同同时均由处分权，（1）但甲给丙办理了房屋的过分登记（1），因此，01号房屋的所有权归丙。

　　2、甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何？考察甲、丙之间的合同效力时应当考虑本案中的那些因素？
　　甲、丙之间的买卖合同有效（1）
　　理由：甲将01号房屋分别卖给了乙和丙，并签订了房屋买卖合同，属于房屋的多重买卖，但多重买卖的事实不影响多重买卖中每一份买卖合同的效力。（1）

　　恶意串通订立的损害第三人利益的合同无效。成立恶意串通，必须符合三个要件：1、具有损害的恶意，且需要达到意思主义的恶意成都，即不仅意识到将造成损害，且追求损害结果的发生。2、须有串通。指双方均为故意，且有意思联络。3、合同成立及履行客观上损害了第三方的合法权益。本题中，丙虽知道甲已经将01号房出卖给了乙，但单纯的知情仅为观念上的恶意，不属于意思主义的恶意，其不以损害乙的权利为目的，甲、丙尚不成立恶意串通（2）
　　综上，本题中，甲和丙签订房屋买卖合同时均具备相应的民事行为能力，买卖房屋的意思表示真实自由，不存在违背公序良俗的行为，也不违反法律、行政法规的强制性规定，故甲和丙之间的合同有效。

　　3、2月12日，甲乙之间对原修改合同的行为的效力应当如何认定？为什么

　　甲乙之间对原合约的修改的行为，其性质属于双方变更合同（1）
　　理由：当事人协商一致，可以变更合同。本题中，01号房屋买卖合同的当事人甲乙经协商一致，可以变更买卖合同的内容，将01号房屋的买卖合同的内容变更为02号房屋的买卖合同的内容。双方受到变更后的合同的约束（2）

　　4、乙的诉讼请求能否得到支持？为什么？
　　1、第一项诉讼请求：请求甲、丙关于01号的房屋买卖合同无效。根据前述分析，甲丙之间的合同有效。因此，乙的此项诉讼请求不能得到法院的支持。
　　2、第二项诉讼请求：请求甲交付01号房屋。因为甲乙已经变更了协议，甲乙的买卖合同内容已经变更为02号房的买卖合同，乙无权请求加交付01号房。因此乙的此行诉讼请求不能得到法院的支持。
　　3、第三项诉讼请求：请求甲承担延迟交付01号房的违约责任。因甲一房数卖致使甲不能按照约定向乙交付01号房，甲对乙构成延迟履行，乙有权请求甲承担违约责任。（1）甲乙虽协议变更合同，但并未就甲延迟交付01号房屋的违约责任做出约定。因此，虽已经变更房屋买卖合同，乙仍有权请求甲承担延迟交付01号房的违约责任。（1）

　　5、针对甲要求乙履行购买02号房的义务，乙可主张什么权利？为什么？
　　乙可以请求解除合同。（1）
　　理由：甲乙关于02号房的买卖合同成立后，因清偿消灭之前，由于国家出台房地产贷款调整政策，导致乙无法通过贷款支付购房款，致使乙订立02号房买卖合同的目的不能实现，政策调整属于当事人无法预见的情形，符合情势变更的构成要件。（1）
　　针对甲要求乙履行购买02号房的义务，若双方就此问题解决不能达成协议，乙有权追诉到法院，请求法院判决变更或解除02号房屋买卖合同，且无须承担责任。合同解除后，甲应将收到的购房款本金及其利息返还给乙。（2）

　　6、邻居丁所遭受的损失应当由谁赔偿？为什么？

　　应当由丙和A公司承担。
　　理由：A公司的工作人员张某因执行工作任务给丁造成损害，应由用人单位A公司承担无过错的替代责任。张某不属于对外承担侵权责任的主体，即张某不对外承担连带责任。若张某对损害的发生具有故意或者重大过失，A公司对外承担责任后，有权向张某追偿。（1）
　　因装修01号房，定做人丙与A公司成立承揽合同，因承揽人A公司因承揽致丁遭受损害，A公司应当对丁承担过错侵权责任；定做人丙聘请不具备装修资质的A公司装修，定做人存在选任上的过错，丙应对丁承担过错侵权责任（1）

　　7、热水器的毁损，应当由谁承担赔偿责任？为什么？

　　由B公司承担责任。

　　李某自B公司离职后，B公司请李某代自己向履行售后服务合同义务，李某属于合同债务人B公司的“履行辅助人”，李某因操作失误毁损丙享所有权的热水器，B公司应就履行辅助人李某的过失，与B公司自己具有过失一样，负同一责任。因此，对热水器的毁损，丙公司有权请求B公司承担侵权损害赔偿责任。