《狼成双》猛将

6、讨教

　　“轻资产运营有一个‘三分之一法则’，就是说人力成本、其他费用和税前利润分别占运营收入的三分之一左右。”席间，花小姐言简意赅，说完以后，观察了一下白榆、熊林和PPT姑娘脸上的表情，确认自己说的能够被对方听懂，才低头吃了一口菜。
　　“那您刚才说的用这个法则推算运营收入？”PPT姑娘显然求知欲非常强，也问到了重点。
　　“既然你第一年的营收数据是预测的，那么不妨用同样是预测的成本数值反推验证。就像你预测1+1=2，那么可以反推一下2-1是不是等于1是一样的道理。”花小姐又夹了一口菜。见PPT姑娘陷入了思索，像是准备提出下一个问题，于是她又补充道：“当然，‘三分之一’法则是用来验证一个园区运营是否良性健康的，应该要用长期的数据来佐证。你们的园区新开，看今天的场景，首次出租率应该是不用愁。但是园区运营团队是否给力，并不是看刚开园的时候。”
　　PPT姑娘毫无招架之力，求知若渴地望着花小姐。在座的各位已经心如明镜，这个PPT姑娘真的是个新手。白榆看了一眼熊林，熊林的脸色有点不太好看，自己钦点的外联一把手，竟然是个门外汉。
　　花小姐显然也已经感觉到PPT姑娘的短板让她的老板脸上挂不住了。于是，她缓缓地端起杯子，喝了口水，似乎要利用这个时间想想如何打圆场。
　　“开园后的第三到第五年，会经历一个换商期，园区可能会面临退租潮、更换不良商户等情况。”她顿了顿，给听众们一个思考后果的缓冲时间。白榆听懂了，小企业能不能撑下去，关键就看三五年后能不能往上走一走；大企业会不会留在园区，取决于园区的租金、政策服务、产业链是否形成等等多种运营因素。花小姐一句话，道破玄机。接下来，花小姐要为PPT姑娘开脱一下。
　　“当然，也许新的园区不会经历这些，因为市场环境在不断变化。没准三五年以后变成了乙方市场（租赁方）也说不定。据我所知，北京这样小体量、内部景观精致、交通和配套都十分便捷又能拎包入驻的园区，目前是供不应求的——也可以适当提高一些承租力强的小企业的租金。他们往往忠诚度高，且不像场地需求大的企业，对租金那么敏感。”
　　PPT姑娘并没有捕捉到老板的不快，反而有些心直口快：“对哦！我们一般会认为，大企业对租金不敏感，因为家大业大不在乎这点钱。但其实您这个反向思维我觉得更加有道理诶！”
　　是的，横竖只有几十个平方，每平米多两毛和少两毛，其实差异并不大。但是那种上千平米的企业就不一样了。白榆秒懂。熊林就差捂住PPT姑娘的嘴了——听懂就行了，何苦给自己补刀。
　　最后，还是熊林给自己找了个台阶下，顺便敲打了一下不懂事的下属：“花总见笑了。您还说您是来学习的，结果让我们上了生动一课！”说完，亲自给自己的下属倒了杯水，算是打了个岔，以免她再语出惊人，让外人觉得自己的运营团队有那么的不专业。
　　交换名片的时候，白榆彻底记住了这位花小姐：中Z集团第N分公司运营总监，花莲子——央字当头的企业。意气风发的年轻总监。