《南方有嘉人》杭爱

25、第25章

　　听着两个男人的谈话，苏嘉望向窗外，从机场到市区的高速公路上路灯稀疏，照得路面暗暗的，路上的车辆也比国内少，两边多是一些低矮的建筑。纽约给苏嘉的第一印象没有想象中的繁华。
　　进入市区，街景逐渐热闹，道路虽然不是很宽阔，但高楼沈立，霓虹闪耀，有了大城市的感觉。这次住的是一家在市中心的五星级酒店。李巍将他们送到酒店门口：“我不上去了。好好休息，明天见。”
　　两人办了入住。进入电梯，两人呆在一个封闭的空间，苏嘉有点不自在。沈南宇问苏嘉：“累不累？”
　　“还好，在飞机上睡了。”在飞机上的大半时间都在睡觉，狭小的空间里睡得并不舒服。
　　“今晚有时差，可能会睡不着。”沈南宇说，看了眼两人的房卡，将一张递给苏嘉：“你住在我隔壁。”
　　“睡不着”、“住在我隔壁”的字眼触动苏嘉敏感的神经，她生怕沈南宇下一秒会说出过分的话。出了电梯，找到房间，苏嘉丢下一句：“您好好休息，明天见。”便逃也似地躲进了自己房间。
　　洗完澡，窗外夜色已深，苏嘉躺在床上，像沈南宇说的，整个人很精神，毫无困顿之意。沈南宇这会儿应该也没睡吧，说不定在和宁菁打电话。无名的酸楚泛上心头，苏嘉在黑暗中叹了口气，这样胡思乱想着，更难以入眠，翻来覆去许久才有了睡意。
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　　这次来纽约一共呆四天。前三天的行程都安排得很满档。第一天见的是代表业主的世邦公司。
　　早上九点多，李巍来接他们。纽约的天空像水洗般的蓝，棉絮般的云朵漂浮在天上，十多度的气温比国内的南方低不少，路上行人穿上了风衣或夹克。街上的建筑外观和雕饰带有浓厚的古典气息和历史感，看上去有点年代，外表维护得干净整洁。
　　酒店离洛克菲勒中心只有几个街区的距离。世邦公司是一家世界知名房地产咨询企业，目标物业的业主是一家具有家族财团背景的香港公司。业主此次委托世邦公司在全球范围通过公开招标出售目标物业。
　　在招标之前，世邦公司联系一些实力雄厚的投资者，邀请有意向的投资者对目标物业进行考察。接待他们的是世邦公司的高级顾问Thomas和他的同事，Thomas体型微胖，一副老牌绅士装扮，西装、紧身马甲、领针、口袋巾、袖扣，一个都不少。
　　沈南宇一行除了他们三人，还有一位资深房地产律师Dannile，不同于Thomas的心宽体胖，Dannile身穿灰色西装，瘦长身形，面容严肃，气质和他的职业很相符。
　　会议主要是由Thomas介绍目标物业情况，包括目标物业的地理位置、占地面积、周边环境、现状等，重点介绍目标物业的设计和规划许可，这关系到项目的后续开发进度。
　　沈南宇显然有备而来，听得仔细，时不时提出一两个细节性问题。Dannile也十分有水平，提出几个专业的法律问题，还根据以往项目经验对Thomas和沈南宇讨论的细节性问题提供了解释。
　　苏嘉的任务是做会议纪要，整理成备忘录。她庆幸自己报了个口语班，出差前下功夫研究了项目资料，这次的会议基本上能听懂，个别语速较快的发音也能猜个八九不离十，不再像上次在香港听得不知所云。
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　　开会到下午一点，吃完简单的午餐，Thomas带着他们实地参观目标物业。目标物业现场正在进行原有大楼的拆除施工，一行人沿着施工现场走了一圈，拍些照片，又开车在附近转转查看周边环境。
　　目标物业原先是一座建成已久的百货公司大楼，位于纽约高端居住区的黄金地段，西侧紧邻着风景优美的高尔夫球场，东面是奢侈品专卖店云集的商业大街，距离世界名校、当地知名中小学车程10分钟以内。业主原先计划建设商业住宅混合用途项目，已向政府取得所有必需开发许可。
　　实地看完目标物业，一行人告别Thomas。中国投资人豪掷大手笔的名声已经在外，Thomas热情地紧握沈南宇的手：“期待天骏参加BM的竞拍！”沈南宇用力回握：“我们对BM这样的稀缺物业非常感兴趣。”
　　李巍将他们带到位于曼哈顿中城的办公室，他所在的SK律师事务所在去年营业收入和合伙人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初级合伙人，从他的办公室望出去可以看见静静流淌的哈德逊河。
　　几个人开个短会，Dannile先简单地对了解到的项目情况做个总结，总体而言，如Thomas的介绍属实，目标物业上规划项目所取得的开发许可较为齐备，但仍需核查相关批文信息，批文中的用途、面积、高度、期限等任一细节都影响到后续开发。
　　沈南宇点头称是，当场表示希望聘请Dannile作为天骏地产收购目标物业的法律顾问。Dannile后面还有一个会，发表完意见先行离开了。
　　“看起来是个好标的。”李巍转动手中的签字笔，“价格估计不便宜。”
　　沈南宇伸出四个手指头。“4亿美元？”李巍啧啧咂舌，“最赚钱的还是商人啊。像我们这种靠专业知识和体力吃饭的，几辈子的billable hours（计费小时）都达不到这个数。”
　　“你们专业人士向客户收到的钱可以马上落袋为安，做项目先期投入大量资金，盈利甚至收回成本都有风险。赚钱的方式不同，不能一概而论。”
　　“天骏财大气粗，4亿美元还是拿得出来的吧。”
　　沈南宇面上现出一丝苦笑：“项目是好项目，资金是大问题。买地的4亿美元拿得出，后面开发可还不止4亿。全部掏真金白银谁都受不了了。”
　　“那你打算怎么解决资金？”
　　“我找了一家移民咨询公司，老板是华裔，做中国人的移民业务经验比较丰富，在业内小有名气。他们提供了一个融资方案，结合美国的移民政策，帮我们做这个项目的预售，用预售款作为夹层贷款，将银行贷款比例压缩到40%以下，这种情况下可以用项目单独抵押，不需要额外担保。”
　　“这个方案很新颖。”李巍评价道，“是否实施成功，预售的情况应该很关键。”
　　“是的。所以才找了这家公司合作，看中的就是他们手上的移民客户资源和投资经验。风险是有，不过这个地块的稀缺性摆在这儿，如果能以4亿美元成交，我相信低价至少有15%的上涨空间。即使这个方案最后行不通，用其他的融资渠道，项目的投资安全也有一定保障。” 沈南宇语气透出几分胸有成竹。
　　“看来天骏要在美国大干一场了！” 李巍打了个响指。
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　　接下来一天的安排是会见瑞恒集团的人，商谈纽约项目的融资方案。瑞恒集团的董事长姓周，加拿大华裔，微胖身形，声音洪亮，金丝眼镜后面的一双眼睛透着精光。
　　周总详细介绍了为天骏地产投资纽约项目设计的融资方案，瑞恒集团计划利用投资移民的需求，将购房和融资结合起来，通过向投资移民客户预售募集部分资金，以夹层贷款的方式投入项目，争取占到40%左右，银行贷款40%，剩下是天骏地产自身的资金投入。
　　银行贷款的比例从60%压缩到40%，这种情况下银行可以接受项目的单独抵押，不需要母公司再提供额外的担保。预售款作为夹层贷款的年利率低于5%。这样不仅压缩了天骏投入的自有资金，放大了融资杠杆，融资成本还低，有利于提高项目回报率。
　　听完周总的介绍，沈南宇缓缓拍掌道：“这个方案一举多得，非常创新和专业。”
　　周总笑容满面：“国内企业到美国投资，缺少美国本土的经验。瑞恒集团的优势在于核心团队都有很好的美国本土背景和经验，包括哈佛等名校毕业的人员，可以帮助国内企业在美国谈判、融资和把控项目风险。我们跟投资人、银行、会计师事务所、律师事务所都有很好的合作经验，具备整合协调的能力。”
　　“天骏来美国投资缺少的正是瑞恒这样有本土背景和经验的合作伙伴。”沈南宇沉着一笑，“我想听听瑞恒对于纽约项目预售的想法和计划。”
　　瑞恒这次准备得很充分，周总打开另一份PPT，开始介绍瑞恒针对纽约项目制定的一个初步的预售计划，包括瑞恒现有储备客户资源及预估的预售客户数量、预售金额对项目融资成本及回报率的影响、预售的推介会安排、双方的合作模式及收费方式等。
　　一阵困意袭来，时差的威力发作了，苏嘉连续两天晚上都睡不着很精神，这会儿上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，强打精神，脑袋却不听使唤，有点飘飘然的感觉，负责做会议记录的她连沈南宇和周总的对话听得都不太真切。
　　沈南宇倒很精神，听得认真，不时与周总进行交流，不知道他有什么倒时差的窍门。会议一直开到下午三点。苏嘉暗暗发狠掐了自己好几下，勉力抵抗住一阵比一阵猛烈的困倦，表面看上去挺正常，实际恨不得即刻瘫倒在床上。
　　会议颇有成效，双方对合作进行了比较深入的交流。明天瑞恒安排了三家银行，一起去沟通银行对此类房地产项目融资业务的具体方案。
　　从瑞恒的办公室出来，苏嘉在大太阳下打了一个哈欠。沈南宇笑道：“困了？”
　　“晚上睡不着，现在犯困。您没有时差吗？”苏嘉问。
　　“有。”
　　“那我看您挺精神的。”苏嘉好奇道，“有什么好办法？”
　　沈南宇神秘地笑笑，凑过来低声道：“我出门前喝了一大杯黑咖啡。”
　　“嗯？”苏嘉呆住了，“呃……好办法。”
　　沈南宇看她迟钝的表情乐了：“我们先回酒店休息，晚上八点李巍请吃饭。你可以睡会儿，不过会议记录吃饭之前要发给我。”
　　苏嘉负责将这次行程的会议内容整理成会议记录，会议记录要发给公司的相关人员，这边晚上的时候国内正好是上午，沈南宇会和他们开电话会议讨论纽约项目。